Przeniesienie posiadania a przychód w podatku PIT 2025

Spis treści

Przeniesienie posiadania nieruchomości za wynagrodzeniem to zjawisko rzadkie, ale możliwe w praktyce gospodarczej. Choć posiadanie to jedynie stan faktyczny, a nie prawo własności, może być przedmiotem obrotu handlowego i generować konsekwencje podatkowe. W kontekście podatku dochodowego od osób fizycznych kluczowe staje się ustalenie, czy i w jakim zakresie odpłatne przeniesienie posiadania podlega opodatkowaniu.

Problematyka ta nabiera szczególnego znaczenia w sytuacjach, gdy osoby fizyczne faktycznie władają nieruchomościami bez posiadania formalnego tytułu prawnego. Takie przypadki mogą dotyczyć gruntów wspólnotowych, nieruchomości objętych długotrwałymi sporami właścicielskimi czy sytuacji, gdzie doszło do faktycznego przejęcia władania bez przeniesienia własności. Zrozumienie zasad podatkowych w tym zakresie pozwala uniknąć nieprzewidzianych obciążeń fiskalnych i prawidłowo rozliczyć tego typu transakcje.

Prawne podstawy posiadania samoistnego

Kodeks cywilny w artykule 336 definiuje posiadacza jako osobę, która faktycznie włada rzeczą. Rozróżnia przy tym dwa rodzaje posiadania - samoistne i zależne. Posiadacz samoistny to ten, kto włada rzeczą jak właściciel, podczas gdy posiadacz zależny włada nią jak użytkownik, najemca, dzierżawca lub na podstawie innego prawa ograniczonego.

Posiadacz samoistny nie jest właścicielem rzeczy, lecz jedynie włada nią jak właściciel. Oznacza to, że nie przysługuje mu prawo własności danej rzeczy, ponieważ posiadanie stanowi wyłącznie stan faktyczny. Mimo braku formalnego tytułu prawnego, posiadanie podlega ochronie prawnej i może być przedmiotem obrotu

Kluczowe znaczenie ma sposób władania nieruchomością, a nie sposób jej uzyskania. Posiadacz samoistny korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią. Takie zachowanie świadczy o charakterze posiadania właścicielskiego, nawet przy braku formalnego tytułu prawnego.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 4 lipca 2024 roku podkreślił, że przy długotrwałym posiadaniu nieruchomości możliwe są zmiany w sposobie władania nią. O rodzaju wykonywanego władztwa nie decyduje sposób jego uzyskania, lecz sposób władania nieruchomością. To praktyczne podejście pozwala ocenić charakter posiadania na podstawie rzeczywistych działań posiadacza.

Posiadanie jest stanem faktycznym polegającym na faktycznym władztwie, rozumianym jako sama możność władania rzeczą. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie zależy od dobrej wiary posiadacza ani zgodności posiadania ze stanem prawnym

Mechanizm przeniesienia posiadania

Przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy, zgodnie z artykułem 348 Kodeksu cywilnego. Wydanie to nie musi nastąpić przez bezpośrednie wręczenie z ręki do ręki. Możliwe jest także wydanie rzeczy za pomocą aktów symbolicznych, szczególnie w przypadku nieruchomości.

W praktyce wydanie nieruchomości może nastąpić poprzez umieszczenie odpowiednich oznaczeń na gruncie, obejście gruntu, wskazanie jego granic lub przedstawienie nabywcy gruntu osobom trzecim. Takie działania symboliczne mają równoważną moc prawną z fizycznym wydaniem rzeczy ruchomej.

Równie skuteczne jest wydanie dokumentów umożliwiających rozporządzanie rzeczą lub wydanie środków dających faktyczną władzę nad rzeczą. W przypadku nieruchomości mogą to być klucze do budynków, dokumenty potwierdzające opłacanie podatków czy inne dowody faktycznego władania.

Wydanie dokumentów umożliwiających rozporządzanie rzeczą oraz wydanie środków dających faktyczną władzę nad rzeczą jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy. W przypadku nieruchomości wystarczą działania symboliczne potwierdzające przeniesienie faktycznego władania. Nie jest konieczne fizyczne przemieszczenie się na nieruchomość w momencie przeniesienia posiadania

Ważne jest, aby czynności związane z przeniesieniem posiadania były jednoznaczne i pozwalały na stwierdzenie woli przeniesienia faktycznego władania. Dokumentacja takiego przeniesienia powinna jasno określać przedmiot posiadania, strony transakcji oraz okoliczności świadczące o przeniesieniu władania.

Źródła przychodów w podatku PIT

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych szczegółowo określa katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu. W kontekście przeniesienia posiadania szczególne znaczenie mają dwa źródła przychodów - odpłatne zbycie nieruchomości oraz przychody z praw majątkowych.

Artykuł 10 ustęp 1 punkt 8 litera a ustawy PIT wskazuje jako źródło przychodów odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów. Jednak zastosowanie tego przepisu wymaga spełnienia dwóch podstawowych przesłanek.

Odpłatne zbycie nieruchomości nie może następować w wykonaniu działalności gospodarczej
Zbycie musi zostać dokonane przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego nabycia lub wybudowania
Transakcja musi dotyczyć przeniesienia prawa własności lub innych wymienionych praw rzeczowych
Zbywca musi posiadać tytuł prawny do zbywanych nieruchomości lub praw
Cena sprzedaży musi przekraczać koszty uzyskania przychodów

Aby przychód ze sprzedaży nieruchomości podlegał opodatkowaniu według artykułu 10 ustęp 1 punkt 8 ustawy PIT, musi nastąpić rzeczywiste przeniesienie prawa własności lub innych wymienionych praw rzeczowych. Samo przeniesienie posiadania bez tytułu prawnego nie spełnia tej przesłanki. Dodatkowo zastosowanie ma pięcioletni okres karencji licząc od końca roku nabycia

Alternatywnym źródłem przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, określone w artykule 10 ustęp 1 punkt 7 ustawy PIT. Ten przepis obejmuje odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w punkcie 8, co ma kluczowe znaczenie dla przeniesienia posiadania.

Prawa majątkowe jako źródło przychodu

Pojęcie praw majątkowych nie zostało zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, co wymaga odwołania się do wykładni doktrynalnej i orzeczniczej. Prawo majątkowe to prawo podmiotowe pozostające w ścisłym związku z ekonomicznym interesem uprawnionego, stanowiące uprawnienie określonego podmiotu związane z jego majątkiem.

Artykuł 18 ustawy PIT wskazuje przykładowe prawa majątkowe, używając sformułowania "w szczególności". Oznacza to, że katalog ten ma charakter otwarty i obejmuje także inne prawa niewymienione expressis verbis. Do katalogu praw majątkowych można zatem zaliczyć różnorodne uprawnienia o charakterze majątkowym, w tym prawo samoistnego posiadania.

Dla uznania konkretnego prawa podmiotowego za prawo majątkowe nie ma znaczenia, czy ma ono wartość rynkową. Prawo własności zawsze będzie prawem majątkowym, nawet jeśli jego przedmiotem jest rzecz bezwartościowa. Prawami majątkowymi są też roszczenia pieniężne, nawet gdy służą ochronie dóbr niemajątkowych

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają zarówno przychody z wykonania tych praw, jak i z ich sprzedaży lub zamiany. W przypadku odpłatnego przeniesienia prawa samoistnego posiadania mamy do czynienia ze sprzedażą prawa majątkowego, a nie z klasyczną sprzedażą nieruchomości.

Różnica ta ma fundamentalne znaczenie dla konsekwencji podatkowych. Sprzedaż praw majątkowych nie podlega ograniczeniom czasowym znanym ze sprzedaży nieruchomości, co oznacza, że przychód podatkowy powstaje niezależnie od okresu posiadania.

Stanowisko organów podatkowych

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 14 września 2023 roku przeanalizował przypadek przeniesienia prawa do posiadania gruntów w ramach wspólnoty leśnej za wynagrodzeniem. Organ podatkowy jednoznacznie stwierdził, że skoro podatnik nie posiadał tytułu prawnego w postaci prawa własności, był wyłącznie posiadaczem samoistnym.

Na podstawie tej czynności doszło jedynie do przeniesienia prawa posiadania za wynagrodzeniem, a nie do sprzedaży prawa własności nieruchomości. Oznacza to, że nie ma znaczenia data nabycia posiadania, a tym samym nie stosuje się pięcioletni termin wpływający na powstanie obowiązku podatkowego przy sprzedaży nieruchomości.

Odpłatne przeniesienie posiadania nie może być traktowane jak odpłatne zbycie nieruchomości w rozumieniu artykułu 10 ustęp 1 punkt 8 ustawy PIT. Przedmiotem sprzedaży jest prawo majątkowe, jakim jest prawo samoistnego posiadania nieruchomości. Dlatego wynagrodzenie uzyskane z tego tytułu stanowi przychód z praw majątkowych według artykułu 10 ustęp 1 punkt 7 ustawy PIT

Fiskus podkreślił, że jeżeli osoba fizyczna nie ma tytułu prawnego do przedmiotowych nieruchomości w postaci prawa własności, to w wyniku zawartej umowy przenoszącej prawo samoistnego posiadania nie dochodzi do przeniesienia prawa własności. Transakcja dotyczy wyłącznie przeniesienia stanu faktycznego władania nieruchomością.

Takie podejście organów podatkowych jest konsekwentne i wynika z precyzyjnego rozróżnienia między prawem własności a posiadaniem. Mimo że posiadanie może mieć znaczną wartość ekonomiczną, pozostaje stanem faktycznym nieuprawniającym do korzystania z preferencji podatkowych przewidzianych dla właścicieli nieruchomości.

Zasady opodatkowania przychodów z praw majątkowych

Przychody z odpłatnego przeniesienia posiadania podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej określonej w artykule 27 ustęp 1 ustawy PIT. Oznacza to konieczność wykazania takiego przychodu w zeznaniu rocznym PIT-36 i zastosowania progresywnych stawek podatkowych.

W przypadku przychodów z praw majątkowych nie stosuje się ulg i zwolnień przewidzianych dla sprzedaży nieruchomości. Nie ma również możliwości skorzystania z 19-procentowej stawki podatku liniowego, która dotyczy wyłącznie określonych rodzajów przychodów kapitałowych.

Rodzaj transakcji	Podstawa prawna	Stawka podatku	Termin karencji
Sprzedaż nieruchomości	Art. 10 ust. 1 pkt 8	Skala podatkowa	5 lat
Przeniesienie posiadania	Art. 10 ust. 1 pkt 7	Skala podatkowa	Brak
Przychody z najmu	Art. 10 ust. 1 pkt 6	Skala/liniowy	Nie dotyczy

Podatnik ma prawo do odliczenia kosztów uzyskania przychodu związanych z przeniesieniem posiadania. Mogą to być koszty związane z przygotowaniem dokumentacji, opłaty notarialne, koszty wyceny nieruchomości czy inne wydatki bezpośrednio związane z transakcją.

Przychody z odpłatnego przeniesienia posiadania podlegają opodatkowaniu według skali podatkowej w zeznaniu rocznym PIT-36. Nie stosuje się preferencji podatkowych przewidzianych dla sprzedaży nieruchomości. Podatnik może odliczyć uzasadnione koszty uzyskania przychodu związane z transakcją

Wane jest prowadzenie dokumentacji potwierdzającej poniesione koszty oraz okoliczności przeniesienia posiadania. Organy podatkowe mogą żądać wyjaśnień dotyczących podstaw wyceny przedmiotu transakcji oraz uzasadnienia wysokości otrzymanego wynagrodzenia.

Różnice między przeniesieniem posiadania a sprzedażą nieruchomości

Fundamentalna różnica między przeniesieniem posiadania a sprzedażą nieruchomości dotyczy przedmiotu transakcji. W przypadku sprzedaży nieruchomości przedmiotem jest prawo własności lub inne prawo rzeczowe, podczas gdy przy przeniesieniu posiadania przedmiotem jest stan faktyczny władania.

Konsekwencje podatkowe tych transakcji są odmienne. Sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od nabycia jest zwolniona z podatku dochodowego, podczas gdy przeniesienie posiadania zawsze generuje przychód podatkowy, niezależnie od okresu władania.

Sprzedaż nieruchomości wymaga posiadania tytułu prawnego przez zbywcę
Przeniesienie posiadania dotyczy wyłącznie stanu faktycznego władania
Sprzedaż po pięciu latach może być zwolniona z podatku
Przeniesienie posiadania zawsze podlega opodatkowaniu
Różne podstawy prawne opodatkowania w ustawie PIT
Odmienne możliwości zastosowania kosztów uzyskania przychodu

Jeżeli dochodzi do przeniesienia posiadania za wynagrodzeniem, nie może być to utożsamiane z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Przychód podatkowy wystąpi niezależnie od okresu władania nieruchomością. W tym przypadku mamy do czynienia ze sprzedażą prawa majątkowego, a nie klasyczną sprzedażą nieruchomości

Praktyczne znaczenie tych różnic jest istotne dla planowania podatkowego. Osoby rozważające przeniesienie posiadania powinny być świadome, że nie mogą liczyć na zwolnienie podatkowe po upływie pięciu lat, które przysługuje właścicielom nieruchomości.

Dokumentacja i dowody przeniesienia posiadania

Prawidłowa dokumentacja przeniesienia posiadania ma kluczowe znaczenie zarówno z punktu widzenia cywilnoprawnego, jak i podatkowego. Umowa przeniesienia posiadania powinna precyzyjnie określać przedmiot transakcji, strony umowy, wynagrodzenie oraz sposób przeniesienia władania.

Przedsiębiorca przez dwadzieścia lat faktycznie władał działką przemysłową, płacąc podatki i utrzymując teren. Gdy zdecydował się przenieść posiadanie na inną osobę za kwotę 200 000 zł, musiał rozliczyć ten przychód jako przychód z praw majątkowych według skali podatkowej, mimo długiego okresu władania.

W dokumentacji należy uwzględnić okoliczności świadczące o faktycznym władaniu nieruchomością przez zbywcę posiadania. Mogą to być dowody opłacania podatku od nieruchomości, rachunki za media, dokumenty potwierdzające wykonywanie prac na nieruchomości czy inne dowody faktycznego władania.

Równie ważne jest udokumentowanie sposobu przeniesienia posiadania. W przypadku nieruchomości może to nastąpić poprzez wydanie kluczy, przekazanie dokumentów, wspólne obejście nieruchomości z wyznaczeniem granic czy inne działania symboliczne potwierdzające przeniesienie władania.

Umowa przeniesienia posiadania powinna zawierać precyzyjny opis nieruchomości, określenie stron umowy oraz wysokości wynagrodzenia. Konieczne jest udokumentowanie faktycznego władania przez zbywcę oraz sposobu przeniesienia posiadania na nabywcę. Dokumentacja ta będzie niezbędna dla prawidłowego rozliczenia podatkowego

Warto również zabezpieczyć dowody potwierdzające wartość rynkową przedmiotu transakcji. Może to być wycena rzeczoznawcy majątkowego, porównanie z cenami podobnych nieruchomości w okolicy lub inne obiektywne kryteria określenia wartości.

Praktyczne aspekty rozliczenia podatkowego

Rozliczenie podatkowe przychodów z przeniesienia posiadania wymaga uwzględnienia specyfiki tego typu transakcji. Podatnik powinien wykazać przychód w wysokości otrzymanego wynagrodzenia w zeznaniu rocznym PIT-36, klasyfikując go jako przychód z praw majątkowych.

Koszty uzyskania przychodu mogą obejmować wydatki bezpośrednio związane z przeniesieniem posiadania. Należą do nich opłaty notarialne, koszty sporządzenia dokumentacji, wydatki na wycenę nieruchomości, koszty ogłoszeń czy prowizje pośredników.

Ustal wysokość przychodu z tytułu przeniesienia posiadania
Określ koszty uzyskania przychodu związane z transakcją
Oblicz podstawę opodatkowania jako różnicę przychodu i kosztów
Zastosuj odpowiednią stawkę podatku według skali podatkowej
Wykaż przychód i podatek w zeznaniu rocznym PIT-36

Podatnik ma obowiązek wykazania przychodu z przeniesienia posiadania w zeznaniu rocznym za rok, w którym otrzymał wynagrodzenie. Przychód należy zadeklarować niezależnie od formy płatności - gotówkowej, bezgotówkowej czy w naturze. Wartość świadczeń w naturze należy wycenić według wartości rynkowej

W przypadku otrzymania wynagrodzenia w ratach, każda rata stanowi przychód w momencie jej otrzymania. Nie ma możliwości rozłożenia opodatkowania na kilka lat podatkowych, chyba że strony umowy rzeczywiście uzgodniły rozłożenie płatności w czasie.

Szczególną uwagę należy zwrócić na terminowość rozliczeń. Jeżeli przychód z przeniesienia posiadania przekroczy kwotę wymagającą wpłacenia zaliczek w trakcie roku, podatnik może być zobowiązany do składania deklaracji miesięcznych i wpłacania zaliczek na podatek.

Najczęstsze pytania

Czy przeniesienie posiadania zawsze generuje przychód podatkowy?

Przychód podatkowy powstaje tylko w przypadku odpłatnego przeniesienia posiadania. Jeżeli przeniesienie następuje nieodpłatnie, na przykład w ramach darowizny, nie powstaje przychód z tytułu praw majątkowych. Jednak taka transakcja może podlegać przepisom o podatku od spadków i darowizn.

Jakie koszty można odliczyć przy przeniesieniu posiadania?

Podatnik może odliczyć koszty bezpośrednio związane z przeniesieniem posiadania, takie jak opłaty notarialne, koszty wyceny nieruchomości, wydatki na dokumentację prawną czy prowizje pośredników. Nie można natomiast odliczać kosztów poniesionych na utrzymanie nieruchomości w okresie posiadania.

Czy można zastosować ulgę mieszkaniową przy przeniesieniu posiadania?

Ulga mieszkaniowa dotyczy wyłącznie sprzedaży prawa własności mieszkania lub domu, które służyły zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych podatnika. Przy przeniesieniu posiadania nie ma tytułu prawnego do nieruchomości, więc ulga mieszkaniowa nie ma zastosowania.

W jakim terminie należy rozliczyć przychód z przeniesienia posiadania?

Przychód należy wykazać w zeznaniu rocznym za rok podatkowy, w którym otrzymano wynagrodzenie za przeniesienie posiadania. Jeżeli wynagrodzenie przekracza określone kwoty, może powstać obowiązek składania deklaracji miesięcznych i wpłacania zaliczek w trakcie roku.

Czy przeniesienie posiadania wymaga formy notarialnej?

Przeniesienie posiadania nie wymaga zachowania szczególnej formy prawnej, w tym formy notarialnej. Wystarczy zwykła umowa pisemna lub nawet ustna, choć ze względów dowodowych zalecana jest forma pisemna. Kluczowe jest faktyczne wydanie rzeczy i przeniesienie władania.